转让形式,开发商与政府签订土地出让协议,支付出让金与前期动*迁费等费用,就可以把土地转让到开发企业名下。
协议转让也是时代的产物,那个年代土地资源丰富,拿地企业并不踊跃,地方政府为了保证土地财政收入,主动向各类开发商热情招商,以较为优惠的条件,吸引开发商拿地,从而确保地方财政收入的来源。
1997年,正逢东南亚金融危机,上海整个市场极度低迷。
当时上海政府就主动向香港的房地产巨头招商,让这些富豪们来上海投资,开给他们的条件相当优惠,其他不说,就在土地开发期限上,极为宽松,大多数土地出让合同上规定,土地开发周期长达八年之久,这样就给这些外资囤积土地的机会,通过土地的长期储备来博取土地增值。
不少外商到了2000年后也没有主动开发,而是通过股权转让的方式把一块块土地转让给其他内资与外资企业,通过土地增值来获取收益,钱赚得不要有多轻松。像李嘉诚就是这样卷走了上千亿!
房地产发展史上有些开发商成长是有原罪的。不少内资小房企,限于资金窘迫,往往是与地方政府协商,先象征性地支付一些意向金,出资几百万元就够了,而房屋土地部门违规操作,收到定金后就发放土地使用权证,开发商拿到了产权证后就可以去银行融资,拿了银行的资金再来进行房地产开发。
实际上现在内地人做房产都是赚一些快钱热钱,还没有香港那些富豪们的心黑。
当然内资的小企业因为银行银根收紧,那离跑路也就不远了。
在北京,“万通六兄弟”之一的潘石屹搞“单飞”时,他买下位于北京东三环口的红星二锅头厂老厂址,想要开发一个名叫现代城的商住楼盘。他很有创意地想出了一个SOHO的新地产概念,意思是“小型办公,居家办公”,楼盘设计得也很时尚,是当时京城少有的简约风格。
与苏剑和艾谷他们一样,因楼市清淡,SOHO现代城推出后一直*销售委靡,潘石屹还特意请来曾经创办过香港最大房地产代理公司利达行,并已转战北京楼市多年的邓智仁出任项目的总策划。
邓智仁使尽了百般手段,SOHO现代城的广告和新闻日日见报,但是消费者的心就是热不起来。
到1998年11月,邓智仁终于失去了耐心,跟潘石屹大吵一场后,心灰意冷地弃“城”而去。这个月,正是北京房地产销售的淡季,潘石屹在公司内部除了天天喊口号,也实在想不出什么新招,再加上从银行贷不到款,几乎就是数着日子等死。
只不过他的命极“硬”,从11月20日开始,“风水转运”,现代城的销售嗖嗖地上去了,最高的一天,卖了17套
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